Zo ben je in een verkoop van het Arsenaal en op grond van vooraf gestelde voorwaarden, zo geraak je in een situatie, die door anderen als een andere werkelijkheid wordt neergezet.

Het verkooptraject startte in juli 2011. In september 2011 zijn de gesprekken met de potentiële koper echt van start gegaan. Van die gesprekken zijn gespreksverslagen gemaakt, die zijn aan de potentiële koper en zijn makelaar verzonden.

Daarvan zegt de makelaar in een emailbericht van 21 januari 2012: “Gemeente maakt notities van gesprekken daar heb ik consequent niet op gereageerd omdat heel vaak het niet compleet is of anders te interpreteren is. Ook gebeurt het dan dat een gespreksverslag wordt verstrekt nadat er weer nieuwe gebeurtenissen zijn, die op een bepaald moment tegen ons gebruikt worden terwijl wij het helemaal niet hebben en er zaken geciteerd worden die niet kloppen. Onvoldoende betrouwbaar”, aldus onverkort citaat mede namens de potentiële koper.

Als gevolg van deze methodiek is het dus niet de gemeente, maar de makelaar die met modder wenst te gooien.

Zo begon het:
Op 16 augustus 2011 zijn twee gegadigden voor het Arsenaal uitgenodigd een onvoorwaardelijk bod uit te brengen op het Arsenaal, voorzien van een bijbehorend plan. Daarbij is onder meer aangegeven:

• Het bod moet onvoorwaardelijk zijn, zonder voorbehoud van financiering;
• Ontwikkeling is volledig voor rekening en risico koper. Expliciet is gesteld dat procedures een zaak zijn van de koper; de gemeente treedt slechts faciliterend op;
• Gemeente levert geen bijdrage voor de ontwikkeling of exploitatie;
• Gemeente geeft geen planologische garanties;
• Risico planschade is voor rekening van koper;
• De buitenruimte tussen het Arsenaal en Groenendaal 24 blijft openbaar met onder andere een fietsenstalling en plasgoot.

De heer Van Riet geeft vervolgens aan meer zekerheid te willen omtrent de haalbaarheid van de plannen voordat hij een onvoorwaardelijk bod kan doen, maar verzoekt toch op basis van een plan wat hij eerder ingediend heeft in overleg te treden. Hij vraagt daarbij hoe de gemeente om gaat met de gewenste bestemming.

De gemeente kan op voorhand geen garanties geven met betrekking tot vergunningen en planologische procedures, vanwege de publiekrechtelijke verplichtingen die een gemeente heeft.

Voorlopige gunning onder voorwaarden:  Om toch voortgang te maken in het proces is de koop voorlopig gegund aan de heer Van Riet onder de volgende voorwaarden:
- snelle afname van het pand;
- ontwikkeling voor rekening en risico van de koper.
Daarbij is de toezegging gedaan medewerking te verlenen aan het verruimen van de bestemming en voorafgaand aan de eigendomsoverdracht de haalbaarheid van de verbouwingsplannen te verkennen. Om hieraan invulling te geven is een atelierdag georganiseerd waarop de plannen in concept besproken zijn en waarbij verschillende disciplines vanuit de gemeente aanwezig zijn geweest om de haalbaarheid van de plannen te beoordelen. Ook de gesprekken met betrekking tot het verruimen van de bestemming zijn gestart.

Conclusie: de haalbaarheid wordt positief beoordeeld.

Hierdoor is aan gegadigde zekerheid geboden met betrekking tot de haalbaarheid van de plannen voor zover een gemeente hierin kan gaan gelet op haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden.

Gevoerde overleggen
Met de heer Van Riet zijn sinds de voorlopige gunning diverse overleggen gevoerd waarin geprobeerd is tot overeenstemming te komen met betrekking tot de koopovereenkomst.
De volgende voorstellen zijn vanuit de gemeente gedaan:
- Een waarborgsom in depot houden tot de gewenste bestemming gerealiseerd is;
- Een deel van de koopsom betalen bij overdracht en het resterend bedrag na realiseren bestemming, met terugkoop door de gemeente als blijkt dat de gewenste bestemming uiteindelijk niet gerealiseerd kan worden;
- Eigendomsoverdracht na realiseren gewenste bestemming in combinatie met een vergoeding voor rentederving voor de tussenliggende periode.

De heer Van Riet gaat niet op deze voorstellen in. Zijn voorwaarde van een onherroepelijk bestemmingsplan wordt in de loop van de tijd steeds concreter: uiteindelijk eiste koper voorafgaande aan de eigendomsoverdracht een onherroepelijk bestemmingsplan op kosten van de gemeente.  Daar komen gedurende het traject ook andere eisen bij, zoals het verplaatsen/verwijderen van zaken die op het terrein aanwezig zijn (plasgoot, fietsenstalling, elektrakasten, openbare verlichting) en een ruimere bestemming dan in zijn bieding weergegeven.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat een maatschappelijke component ook prima te realiseren is binnen de huidige bestemming - dit is ook altijd zo geweest -, afhankelijk van de indeling en verbouwing van het pand. Een nieuw bestemmingsplan is wat de gemeente betreft om die reden niet noodzakelijk. Koper wilde met name uitbreiding van de bestemming met het oog op realisering van kostendragende functies, zoals een zwaardere horecacategorie en kantoor en flexibiliteit in de mogelijkheden voor de toekomst. Indien koper dit toch wenst, komt dat voor zijn eigen rekening en risico. Tevens is een vergoeding voor rentederving reëel ingeval de vertraagde eigendomsoverdracht geschiedt op verzoek van de koper.

De heer Van Riet accepteert deze standpunten met betrekking tot de rentevergoeding en bestemmingsplanprocedure niet. Daarnaast speelt het feit dat de gemeente niet op cruciale punten af kan wijken van de voorwaarden die gesteld zijn bij de uitnodiging tot het doen van een bod. Dit zou betekenen dat de spelregels tussentijds gewijzigd worden. Het is goed mogelijk dat andere partijen onder de gewijzigde voorwaarden wellicht ook een ander bod hadden gedaan. Als de gemeente afwijkt van de oorspronkelijk gestelde voorwaarden, moeten de andere geïnteresseerde partijen ook benaderd worden.

Na enige tijd onderhandelen met de potentiële koper is thans de conclusie getrokken dat partijen niet dichter bij elkaar komen. Er blijven onoverbrugbare verschillen van inzicht bestaan tussen de gemeente en de potentiële koper over de voorwaarden waaronder het pand verkocht zou moeten worden.

Om deze redenen is ervoor gekozen de exclusiviteit niet langer te gunnen aan één partij, waardoor ook gesprekken met andere geïnteresseerden mogelijk zijn. Na de mededeling aan de heer Van Riet dat de gemeente met mogelijke andere kopers gesprekken gaat voeren indien hij niet het finale bod van de gemeente aanvaardt, heeft hij de mededeling gedaan dat er veel asbest in het gebouw aanwezig is.

De gemeente is tot op heden in de veronderstelling dat er slechts een kleine hoeveelheid asbest (9m2) aanwezig is. Deze veronderstelling is gebaseerd op onderzoek, uitgevoerd door een gecertificeerd bureau. Asbestonderzoek is - net als overigens bodemonderzoek en onderzoek naar houtworm - gebruikelijk in het kader van verkoop van een pand of de aanvraag om een bouw- of sloopvergunning. Het aangetroffen asbest bevindt zich in plaatresten in de cv-ruimte op de 2e verdieping.

Deze ruimte en aangrenzende ruimtes (de vluchtroute en de trapopgang) zijn niet toegankelijk voor derden. Daarmee is automatisch voldaan aan de passage in het rapport dat de ruimte afgesloten moet zijn tot nader onderzoek verricht is. Deze ruimtes blijven ook niet toegankelijk tot de sanering heeft plaatsgevonden. Op basis van het rapport is bij betreding van de overige ruimtes in het gebouw geen gevaar te duchten.

Het rapport is naar potentiële koper gezonden om hem te informeren over de resultaten en te overleggen over het moment van sanering.
Om deze reden is de naar aanleiding van het rapport conclusie getrokken dat nadere voorzieningen of maatregelen op dit moment niet noodzakelijk zijn. De onderzoeksresultaten van de heer Van Riet waren niet in bezit van de gemeente. Naar aanleiding van zijn mededeling dat 1200 m2 asbest aanwezig is in het gebouw is een second opinion gevraagd door de gemeente. De resultaten hiervan zijn nog niet bekend.

Kernboodschap
Na enige tijd onderhandelen met de potentiële koper is thans de conclusie getrokken dat partijen niet dichter bij elkaar komen. Er blijven onoverbrugbare verschillen van inzicht bestaan tussen de gemeente en de potentiële koper over de voorwaarden waaronder het pand verkocht zou moeten worden. Om deze reden is ervoor gekozen de exclusiviteit niet langer te gunnen aan één partij, waardoor ook gesprekken met andere geïnteresseerden mogelijk zijn. De potentiële koper is hierover geïnformeerd.

Vervolg
Gesprekken zullen met andere geïnteresseerden gestart worden. Gezocht wordt naar een kandidaat die voldoet aan de randvoorwaarden voor verkoop van de gemeente. Tot zover bent u bij en op gelijke hoogte van de stand van zaken, voor zover bij mij bekend, rondom het Arsenaal, dat een gestoken wending heeft gekregen door het asbest aspect. Na de raadsvergadering waarin het feuilleton nu terecht is gekomen zal ik nogmaals met data en feiten een relaas geven op deze site.

Martin Schreurs, wethouder te Woerden.